江北区住房和城乡建设局局长董惠忠

主任、副主任、委员：

　　我受区人民政府委托，向本次区人大常委会会议报告江北区安置房建设情况，请予审议。

　　随着江北区城乡一体化的不断深入，09-11年我区拆迁量连续三年破百万，安置房建设2010、2011年连续两年开工百万。即使是宏观调控的2012年，安置房实际开工面积也达到了63.34万平方米。截止2012年底，在建项目总建筑面积达286.6万平方米，21891套，建设总量达到历史最高。在各街道、慈城镇的努力下，各职能部门的联合帮助下，全区安置房建设进展顺利，达到预定的计划目标，全区安置房建设总体上能满足拆迁需求。现汇报如下：

　　一、全区安置房建设与管理情况

　　（一）全区安置房建设情况

　　1、安置房分类：

　　安置房建设的周期为5年左右，即土地报批1年，工程前期1年，项目建设3年。我区安置房建设的特点是出资主体多，实施主体多，项目数量多，建设项目规模大。

　　按出资人（拆迁人）情况，全区安置房项目大致可分为二类，即村民联建房项目及农村住房制度改革项目；拆迁安置房项目。

　　村民联建房项目和农村住房制度改革项目涉及庄桥街道的西卫桥村、灵山村、东邵村、孔家村和慈城镇的国庆村、上岙村共6个村。由村出资、筹资，街道立项，村实施。

　　拆迁安置房项目指由市、区政府和部门出资立项、实施的项目，按项目的性质大致分为五类：（详见附表1）

　　第一类：区城中村改造项目，在甬江街道。

　　第二类：土地收储项目，主要在庄桥、洪塘街道。

　　第三类：大型线型工程拆迁项目，主要在庄桥街道。

　　第四类：区域开发项目，主要在洪塘街道、慈城镇。

　　第五类：街道（镇）旧城改造，零星线型拆迁项目，主要在庄桥、洪塘街道和慈城镇，出资人分散（主要形式为购买），安置由街道（镇）统一调剂。

　　上述五类总共涉及33个项目，其中市级出资12个，面积225.65万平方米，占36%，区级出资18个，面积217.51万平方米，占55%，市区两级共同出资的3个，面积17.7万平方米，占9%。今后安置房建设将集中在两江北岸区域和区国土储备地块，市级出资项目不会减少。

　　2、安置房建设模式：按照项目建设方式可分为代建制、BT融资模式和自建模式，以代建制为主。天水家园以北Ⅰ-4a地块安置房是“限房价竞地价”的BT模式，朱家三期、慈湖人家三期和枫湾家园三期是施工BT模式；村民联建房则是村自建模式；农村住房制度改革项目西卫桥二期、东邵外居、东邵二期自建，其余安置房都实行代建制。

　　我区的在建拆迁安置房从项目管理模式看，主要是二次代建，第一次是出资人（拆迁人）委托属地街道（镇）代建，街道（镇）再招标确定代建单位（房产商）或BT融资投资人。并由街道（镇）负责安置，剩余资产属出资人（拆迁人）。建设单位管理费实质是拆迁人第一次委托街道（镇）代建的工作经费。

　　3、全区安置房建设情况：我区安置房建设严格按照“开工一批，建设一批，竣工一批，前期推进一批，储备一批”的要求来进行。截至2012年底已竣工交付20个项目，建筑面积约152.8万平方米，12708套，总投资约40亿元。

　　2013年全区安置房计划情况为计划开工4个，建筑面积为57.74万平方米。续建项目20个，建筑面积为286.6万平方米，计划完成投资21.98亿元，其中竣工交付项目7个，建筑面积69.84万平方米，完成综合验收项目4个，建筑面积75.93万平方米。前期项目10个，建筑面积约132.6万平方米。截止10月底，新开工项目中旧宅徐安置房已开工，面积20万平方米，占开工面积的35%，其余3个计划开工项目，除费市片区安置房（应家）考虑到与周边地块同时开发暂缓外，洋市安置房一期、冯家安置房均已完成招标文件编制，开始招投标工作，将于年底开工建设。20个续建项目计划投资21.98亿元，至10月底已累计完成投资23.55亿元，占年度计划投资的 107%，各项目进度总体顺利。其中宁静家园二期安置房、朱家一二期、孔家安置房、天水家园以北I-4a地块安置房4个项目已完成交付，面积58.1万平方米，占年度计划交付面积（69.84）的83.2%。除湾头安置房外，其余3个交付项目和3个竣工验收项目将于年底完成。10个前期项目，除慈城上岙地块安置房由于资金问题暂缓外，到目前为止进展也比较顺利。

　　（二）安置房管理情况

　　1、区级层面安置房管理情况：从2011年6月开始，我区明确拆迁安置房建设管理的牵头部门是区住建局，负责安置房年初计划的编制，年中的统计、督查，年末的考核和提供行业指导，以及协调各方关系。农村住房制度改革项目和村民联建房项目开始于2008年，项目建设管理的牵头部门是区农办，负责项目的方案报批，农房政策制定和考核，立项后纳入全区安置房管理。

　　2、街道层面安置房建设管理情况：拆迁安置房由各涉农街道安置房建设办公室负责建设和管理，慈城镇由镇城乡建设管理局负责。农村住房制度改革项目和村民联建房项目中，庄桥街道的项目由街道农水部门负责，慈城的项目由镇城乡建设管理局负责。另外，2012年底，天水家园以北Ⅰ-4a地块安置房由白沙街道移交给区旧城改造办公室负责建设。今年以来，区政府明确由区级层面出资的安置房由区公建中心统一承建，如区国土储备中心储备地块。目前有庄桥的冯家安置房项目、洪塘的洋市安置房项目以及区旧城办的双桥安置房项目等。

　　3、出资人、立项人参与管理情况：绝大多数项目出资人、立项人与具体实施单位（街道、镇）签订了委托代建合同，参与管理。目前存在的主要问题是资金比较紧张，存在出资人资金不到位的情况。

　　二、我区2011年以来主要开展的工作

　　为更好地开展安置（保障）房建设管理工作，我区在2010年、2011年狠抓项目开工，确保开工项目连续两年破百万，2012年以BT融资模式抓项目开工，保在建项目资金，同时狠抓在建项目进度和质量。特别是2011年以来，我区以住建局（区安置房管理中心）作为牵头单位，负责全区的安置房管理工作。我们通过深入的调研，主要做了以下几个方面的工作。

　　（一）完善机构，加强目标管理。区安置房管理中心配置专职人员2名，增加编制3人，以完善人员配置；各涉农街道完善安置房建设管理办公室，并落实专职人员编制各3名。2012年初成立了江北区安置（保障）房建设领导小组，形成了区安置（保障）房建设领导小组、区安置房建设管理中心和各街道安置房建设管理办公室的三级管理体系。加强目标管理，每年由“两办”下达安置房建设年度计划，把安置房建设任务落实到各街道（镇）个性化考核指标中去，做到年初有计划，年中有监查、巡查，年末有考核。

　　（二）深入调研，制定相关规划和规章制度。通过深入调研，积极和各街道（镇）、村进行沟通，到目前为止，我区规划等有关部门已完成城中村改造规划、村庄布点规划等专业规划，为全区安置房的选址提供了科学的依据，加快了前期工作的进度。也初步制定《安置房管理办法》；为拓宽融资渠道，缓解建设资金压力，探索适合我区安置（保障）房建设的市场化模式，出台了《江北区安置房BT融资管理指导意见》，2012年，我区的4个开工项目中，朱家安置房三期、慈城的枫湾家园三期、慈湖人家三期3个项目为BT融资方式建设；出台了《江北区安置房建设标准指南（2012年）》，统一规范安置房建设标准；以土地供地后1年内确保开工，开工后3年内确保工程竣工的要求，出台了《江北区安置房目标考核办法》，通过激励机制，调动各街道（镇）建设的积极性。还统一了代建费和建设单位管理费计取。今年以来，区发改局还修订《江北区政府投资项目管理办法》，为我区安置房建设的规范化管理奠定基础。

　　（三）升级平台，做好安置房建设的服务指导工作。完善区安置房管理中心平台，发挥中心上传下达的作用。2011年6月以来每月一期编制《江北区安置（保障）房建设工作简报》（现并入《江北建设》），定期召开信息员联络会议；做好服务，对安置房建设中遇到的数量多、实施主体多、审批慢、征地拆迁难、建设周期长、资金紧张、竣工交付难等七大问题进行问题库管理，为领导科学决策提供依据，并逐一跟踪落实。提供行业指导服务，加强业务培训，提高队伍的业务素质。先后组织项目责任单位、建设各方主体开展项目质量和安全、工程前期业务、工程竣工专项验收等专业培训，取得了较好的效果。成立了江北区安置（保障）房专家咨询委员会，以解决项目建设中的技术问题和难点问题。今年以来，为加快项目竣工验收，我区成立了安置（保障）房竣工验收综合服务办公室，编制半月一期的《2013年江北区安置房竣工项目验收进度简报》，编制安置房竣工验收工作方案及安置房竣工验收工作流程，重点落实验收单位“专人负责、提前介入”、提速增效，确保今年目标完成。同时，我区各建设责任主体攻坚克难，各有关部门互相配合，通力协作，特别是2011年以来，有关部门大力推进安置房模拟审批制度，加快了项目建设的进度。

　　（四）加强管理和督查，狠抓安全质量和进度。对于老百姓普遍关心的安置房质量问题，按照保障性住房质量安全的要求进行管理，落实项目实施单位，建立质量保证体系，完善质量安全制度。组织相关部门定期开展对在建项目的质量安全检查并进行通报。同时实施安置（保障）房“阳光建设”工程，通过在建安置（保障）房项目建设公示制度，落实质量终身制，以街道（镇）为单位，对每个项目的建设工期、竣工日期、质量、参建各方通过施工现场、《新江北》和网络等媒体向社会公示，引导老百姓参与工程质量管理并接受廉政监督。通过“推进安置房建设，确保老百姓安居”为主题的对话民生电视节目等宣传形式，宣传我区安置房的情况，让老百姓了解江北区对安置房的管理情况。同时通过月度简报通报、每季度现场检查、领导督查、重大项目巡查、江北区重大决策执行监察平台督查、年末根据考核办法对各街道每个项目进行考核的形式，力促新增项目抓开工、续建项目出形象、前期项目谋规划，推进全区安置房建设进程。

　　（五）控制造价，开展成本测算试点及房源统计工作。除拆迁安置房项目实行全程跟踪审计外，我们积极与庄桥街道的沟通衔接，完成城庄1#地块安置房建设成本测算工作；开展全区安置房的主材和重要设备使用情况调研工作，为今后的安置房建设成本控制管理提供完整科学的数据基础。我们先后于2012年6月和2013年3月对安置房房源进行了统计，重点核查安置房建设是否满足拆迁需要，除慈城镇外，各涉农街道安置房建设满足拆迁需要。今年8月又一次重点对资产及剩余房源进行核查统计，为安置房房源调配及资产处理提供依据。

　　三、我区安置房建设管理存在的问题

　　（一）专业管理人员相对不足。虽然我区的拆迁安置房普遍实行代建制、BT融资模式，减轻了工程管理压力，但面对如此巨量的安置房建设规模，专业管理人员数量相对不足，按今年建设计划，全区每个项目管理人员需管理0.7～2.7个项目、管理项目面积10～24万平方米。同时建设起步较晚，经验不足，存在对套型等安置工作方面考虑较多，对设计方案等前期工作考虑较少的现象。也存在新增编制不到位和一人多职情况。一定程度上还存在重拆迁、轻安置现象（详见附表2）。

　　（二）代建单位没有发挥预期的作用。我区安置房建设普遍实行代建制，由于代建费低，存在到位人数少，管理力量薄弱现象，没有发挥预期的作用，在项目审批、工程竣工验收等环节还存在需要责任街道（镇）出面协调各方关系现象，在项目管理上对工程造价、进度、材料设备招标管理方面也不很得力。

　　（三）安置房建设资金困难等，影响安置房建设推进。安置房建设资金困难是影响项目开工和建设的重要原因之一。由于近几年，国家宏观形势变化，信贷政策不断紧缩，建设资金普遍紧张，造成开工延后，虽然2012年新开工项目多采用BT融资解决开工项目资金问题，但一些在建项目不同程度受到资金影响而延误进度，如湾头安置房等。特别是去年年底以来国家四部门联合下发了《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》，收紧了BT融资建设模式的适用范围，及地方债务审计一定程度正影响今年新开工项目和前期项目的推进，并对今后的安置房建设推进产生影响。另外还有项目地块拆迁、“三通一平”、土地、天气（雨季、台风）、材料价格波动影响项目建设的进度。

　　（四）第一批农村住房制度改革项目存在验收问题。农村住房制度改革在建项目由于建设不规范，第一批项目没有实行代建制且由于项目管理人员不专业影响验收，如灵山村一期、东邵村二期项目，由于消防、交警等原因影响房屋的验收。同时存在分配政策等原因影响后续建设的推进。

　　四、今年及今后主要工作及工作措施

　　今明两年是安置房竣工和交付的高峰期，因此今后安置房建设的重点是贯彻落实区委、区政府提出的“重点突破年、保障服务年、合力攻坚年”三个“年”活动。以“开工项目抓安置扫尾，续建项目抓竣工验收，前期项目抓项目规划”为指导方针，全面落实安置房建设任务。开工项目要解决在外过渡的拆迁户涉及的安置项目的全部开工问题，续建项目要在确保工程质量安全建设推进的基础上重点做好竣工验收工作，前期项目要做好做实已拆迁、新增拆迁项目及地块收储安置房地块的规划选址、拆迁和落地等工作，最大限度满足拆迁需求，力争安置房建设进度超前。

　　今年的工作重点是4个新开工项目、7个竣工交付和4个竣工验收项目，涉及建筑面积为203.21万平方米。

　　明年工作重点是完成双桥安置房、姚江北岸一期安置房等重点项目的开工任务，以及包家村旧村改造安置房、朱家三期、城庄3#、邵余等村安置房等项目的竣工验收和湾头城中村安置房、宝庆寺3-1、宝庆寺1#、孙家村安置房等项目的交付任务。

　　（一）抓项目开工，力争安置房建设适度超前。

　　新开工中除了旧宅徐已经开工建设外，其余两个项目均在年底左右开工，由于开工时间接近年底，资金问题会造成年度任务的完成具有一定的不确定性。为此，我们将积极与有关街道、部门做好对接工作，努力实现新开工项目的年度任务。

　　（二）建设与验收并重，确保项目的质量和进度。

　　7个安置房交付和4个竣工验收工作是今年工作的重中之重，总建筑面积达146万平方米，为我区历年之最。因此今年工作量大任务重、涉及部门多难度大，信访压力大。 为此，进一步发挥建设责任主体的主力军作用；前阶段在其他配合单位完成专项验收培训的基础上，继续发挥安置（保障）房竣工验收综合服务办公室的职能，继续落实“专人负责，提前介入”增速提效，确保竣工和交付项目完成。

　　（三）加强对农村住房制度改革和村民联建房项目的管理，确保工程质量安全。

　　会同区农办和街道（镇）加强管理，对农村住房制度改革项目应按照商品房开发程序和要求建设，以提升项目品质和档次；对村民联建房项目应实施项目代建、建设报监、工程监理、跟踪审计等，以确保工程质量安全。

　　（四）进一步深化安置房管理工作。

　　1、随着新一轮审批制度改革到位，在总结经验的基础上，进一步落实参与安置房建设各方的职责，完善《江北区安置房管理办法》等有关制度。同时，加强安置房管理体制机制创新、破解建设资金和管理困局，继续探索安置房建设市场化模式。

　　2、加强安置房房源的统计管理工作

　　随着今明两年我区安置房项目的大量竣工和交付，必定会产生多余房源及剩余资产。因此。应按安置房房源的建设、使用和管理相分离的原则，负责做好期房房源和现房房源统计管理两块工作，为房源的流转和剩余资产处理提供基础。

　　2013年11月18日