关于区低效楼宇资源再利用情况的报告

区发展和改革局

主任、副主任、委员：

　　受区人民政府委托，现向常委会报告江北区低效楼宇资源提升情况，请予审议：

　　一、楼宇经济发展概况

　　楼宇经济是区域转型升级的重要平台，提升都市经济能级的重要载体。近年来我区以“楼宇高层化、产业高端化、员工高端化”为方向，推动楼宇经济加速发展，具体表现在以下几方面。

　　（一）空间布局趋于优化。我区楼宇经济空间布局从起初的中马一隅，发展到目前“两带三区多片”新格局。打造沿两江岸线和地铁线路布局的姚江、甬江北岸两条服务业集聚发展带，使其成为江北服务业发展的轴线，带动周边地区新型城市化进程；集中打造核心滨水、谢家宝庆寺、电商城三大服务业集聚区，作为服务业集聚发展的重点区块；结合周边新型城市化及城市更新进程，建设多个服务业培育发展区，因地制宜发展特色服务业。

　　（二）规模质量与日俱增。总体而言，我区商务楼宇面积从不足10万㎡，到2012年的41万㎡，发展到目前的95万㎡，规模成倍扩大。全区楼宇入驻企业数由2012年的不足500家，发展到2017年的近1500家；全区楼宇年实缴税收由2012年的6.7亿元，上升到2017年的18亿元左右；发展趋势由北岸财富一枝独秀的局面，发展成北岸财富为龙头，来福士、茗雅苑、中策世纪博园、慈谷电商园等齐头并进的格局。

　　（三）平台提质效应初现。电商创新园区（前洋经济开发区）、北岸财富港航物流集聚平台、泛老外滩金融保险创新港等多个服务业集聚区成功获批（列入）国家、省、市级示范试点培育平台。此外，慈谷电商园已聚集800余家企业，三港（音乐港、时尚港、文创港）“有核无边”的集聚效应初显。去年全区税收“亿元楼”首次达到4幢。

　　二、存在的问题

　　对2016年前投入使用的27幢商务楼宇进行初步分析（2017年竣工楼宇正处于招商引资到投入产出的过渡期），共有商务办公面积71.5万㎡，2017年税收16.8亿，楼宇单位年税收产出为2350元/平方米。分析中发现当前我区楼宇经济的发展存在以下几个问题：

　　（一）楼宇税收产出偏低。从税收总量方面看，27幢楼宇中，税收总量不足1000万元的有11幢，占比高达41%，其中远洲二期、天合财汇竣工超过5年，无税收贡献。从单位产出方面看，27幢楼宇中，去年平均单位税收产出高于平均数2350元/平方米的仅9幢，其余接近2/3的楼宇单位产出低于平均数，9幢楼宇的产出不到500元/平方米。部分高产楼宇仅靠个别大企业拉动，掩盖楼内其他入驻企业低、小、散的现状。

　　（二）业主产权分散导致入驻业态参差不齐。部分楼宇因分割出让，造成产权分散、小面积业主多，无法实现有序招商。个人产权业主重招租，对入驻企业缺乏筛选，入驻企业关联度低，楼宇专业化不强，难以形成品牌效应和产业集聚效应，特别是缺少总部经济和具有产业引领作用的企业。如，大时代共有商办面积1.4万㎡，但有业主100多个，平均面积不足150㎡；楼宇内注册企业159家，2017年贡献税收仅655万元，平均每家企业年税收不足5万元。楼宇没有相对聚集的产业，入驻企业低、小、散的特点突出，业主在楼宇改造上难以达成共识，物业支出是物业收入的6倍，整个大时代难成品牌。

　　（三）老旧楼宇配套不完善。从硬件条件来看，交通、停车、市容卫生等问题影响着楼宇经济的发展。2000年以前建成的5幢楼宇中，除北岸财富外，均存在楼宇外立面陈旧、硬件设施老化、设计功能不全、电梯配备不足，普遍存在停车泊位不足等问题。新建楼宇在硬件条件上有了很大改善，但也存在着生活配套不完善等问题。从软件来看，物业管理水平不高，服务理念、服务意识还不够，缺少专业化的物业管理团队，楼宇的智能化、自动化、信息化不高，影响了整个楼宇档次。

　　（四）楼宇经济重视程度不一。区级部门、属地街道更关注于企业个体，对支撑产业发展的楼宇平台载体重视程度不足。对入驻楼宇的企业业态缺乏长远谋划，没有起到主动引导作用，导致业态集聚度不高和企业层次偏低。异地注册现象还没有从根本上得到妥善解决。此外，为了促使楼宇早日竣工投运，部分部门、属地街道放任甚至帮助楼宇投资方进行产权分割、出售，拉低了楼宇品质，不利于大企业招商。

　　三、低效楼宇整规提升专项行动开展情况

　　针对上述问题，按照高质量发展要求和当前工作新部署，从去年10月起，我局牵头开展全区第一批“低效楼宇整规提升专项行动”工作，期望通过这项活动提升低产楼宇产出和质量，也希望为下步工作探索出标本兼治、长短结合的新机制、新思路和新举措。专项行动共涉及10幢低效楼宇资源，其中，6幢老旧楼宇定位整规提升，4幢空置楼宇开展招商盘活。专项行动开展情况及成效如下。

第一批6幢老旧楼宇整规提升情况汇总表

楼宇名称	面积（M2）	2016年税收（万元）	2017年税收（万元）	2016年单位产出（元/M2）	2017年单位产出（元/M2）	产出增幅	入驻企业数	异地注册企业数	新引进企业数	清退企业数
玛瑙大厦	27500	1938	2259	705	821	16%	19	2	1	0
大时代	23070	505	655	219	284	30%	159	6	58	18
金港大酒店	6000	363	815	605	1358	125%	63	1	39	6
外滩大厦	54500	3015	5800	553	1064	92%	184	32	42	15
港房大厦	20682	339	513	164	248	51%	36	6	5	2
日湖国贸	26100	3500	5000	1341	1916	43%	175	12	21	14
合计	157852	9660	15042	612	953	56%	636	59	166	55

　　（一）排摸目标，全面掌握楼宇底数。我局在将10幢低效楼宇分为两类的基础之上，联络区级各有关部门和街道，逐幢开展上门走访和统计分析工作，对入驻企业基本情况、经营情况、联系人等信息建立档案库。6幢老旧楼宇总面积15万平方米，入驻企业636家（其中异地注册59家），2016年税收不足亿元；4幢闲置楼宇总面积10万平方米，2016年处于空置状态，无税收产出。

　　（二）开展“扫楼”，提高楼宇产出质量。本次楼宇整规提升专项行动中，结合去年底开展的服务业群租房整治专项行动，对异地注册、商办住人等问题进行“一对一”上门工作，“实打实”完成攻坚破难。玛瑙大厦、大时代、金港大酒店、外滩大厦、港房大厦、日湖国贸等6幢老旧楼宇初步实现“腾笼换鸟”，累计清退企业55家，新引进企业166家，企业入驻率均达到90%以上；2017年税收近1.5亿元，单位产出每平方米提升341元，较上年度年提升56%。其中，中马街道在外滩大厦清退1500平米公寓转换为商务办公资源，并动员营港利信总部落户，当年创税706万元；白沙街道在日湖国贸通过扫楼，动员建发纸业变更注册地，当年创税850万元。

　　（三）开展招商，盘活闲置楼宇资源。通过专业团队招商运营、整体司法拍卖等方式，逐步实现绿地海外滩、远洲二期、恒一广场商务楼、澳翔大酒店等4幢闲置楼宇盘活，累计招引企业132家，企业入驻率均达70%以上，其中3幢楼宇已经提前完成招商指标。绿地海外滩商服项目引进优客国际公寓酒店、尚美整形医院、泊客湾民宿等业态，远洲二期整体租赁给电信宁波瑞普合创商业管理公司打造科创硅谷，入驻恒一广场商务楼的大荣建设集团第七分公司创税562万元。

　　（四）群策群力，探讨楼宇管理方式。为全方位改善区内楼宇发展环境，探讨交流楼宇运营经验，专题召开了楼宇管理提升座谈会。邀请来福士、北岸财富物业管理公司介绍楼宇管理方面的成功经验，大时代、外滩大厦、世贸日湖等物业公司交流了楼宇管理方面存在的各类难题和解决进展情况，绿地中心运营商也探讨了未来招商方面可能遇到的各类问题和破解思路。不仅为物业公司提高管理服务水平提供经验，也为政府就下步提升楼宇经济质量提供了方向。

　　此外，第二批楼宇整规提升文件已于5月17日下发，涉及6幢商务楼，分别为丽越大厦、华方大厦、豪成国际、海田大厦、8号公园、慈谷电商园，目前处于楼宇排摸和方案制定过程中。

　　四、楼宇资源提升工作计划

　　下步工作中，我们将按照区委区政府的工作部署，根据本次人大常委会的审议意见，全面总结推广上阶段工作经验，全力推进“江北区现代服务业发展倍增计划”和“现代服务业争先进位行动”，持续推进“低效楼宇整规提升”专项行动，力争实现低效楼宇资源高效利用、高端集聚、高质产出。

　　（一）提高楼宇经济发展认识和合力。要实现现代服务业向“产业高端化、人员高能化”的方向集聚发展，必须要有高品质的楼宇支撑，因此，区级各相关部门、街道需要在思想上高度重视楼宇经济，认真研究辖区的楼宇基本情况，建立“一楼一档”。持续深入开展“整规提升专项行动”，对低效楼宇分层分类分析，谋划各个击破的实施方案，科学合理打造高产楼宇、特色楼宇。

　　（二）提升改造老旧楼宇。结合城市道路提升等工程，整体性地开展老旧楼宇外立面改造，优化外部形象。通过政府引导，鼓励业主改造内部配套设施、优化设计功能、更换电梯配备等硬件条件。提高物业管理水平，改变楼宇物业管理从“看门、扫地、收发、收租”的“粗放式基础型管理”模式, 向智能、效率、安全、个性的“精细化管家式服务”转变。优化外部环境提升楼宇品质，建立以楼宇为圆心，以周边住宅、公共停车场等资源为半径，采用错峰使用、共享互补等方式破解停车难题。利用物业用房、商业配套设施等引入生活性服务业，为楼宇内从业人员提供生活便利。

　　（三）开展二次招商实现“腾笼换鸟”。引进楼宇运营机构，鼓励其对分散业主资源进行回租回购，整合空间资源，变小办公为大办公，招引进优质大企业入驻。加大政策引导力度，对通过设定入驻率、纳税率、注册率等指标评价“高产楼宇”、“特色楼宇”的运营商予以资金奖励。持续深入开展“扫楼”行动，针对异地注册问题，联合公安、工商、税务等部门，配合街道不定期开展联合执法，重点对未注册在我区的企业进行核查。对检查中发现异地注册的优质企业，要做好动员落户工作；对小而散的企业，则加大挤压力度，腾出空间资源。二次招商中以特色楼宇打造为标准，形成“一楼一行业”的产业格局,促进楼宇内优势产业集聚, 实现楼宇经济高端业态集聚。

　　（四）探索建立全区楼宇管理体制。按照园区化管理理念和机制，把全区的商务楼宇整合为开放式虚拟园区。架构牵头部门、职能部门和属地街道联动的虚拟园区管理机制，强化街道在楼宇经济发展中的管理责任制，建立分管领导为责任人、街道干部为楼长的“楼长+物业公司制”的楼长制管理模式；依托空间资源管理信息平台，通过互联网、大数据等技术手段，实现资源全域共享、信息全面互动、管理统一有序。通过机制体制创新，提高招商的针对性，提高楼宇管理水平，实现楼宇出租情况、企业入驻情况的实时共享，强化入驻企业管理、调控入驻企业业态，适时制定楼宇经济的产业准入制度，严把入驻企业质量关。

　　（五）强化新建楼宇规划控制。目前我区在建楼宇170万㎡，预计到2020年全区楼宇面积达到200万㎡。面对商办改住宅、大商办改小办公的趋势，为确保楼宇经济的发展质量和能级，必须加强规划的“刚性约束”，严格按照土地出让合同履约建设，保证原本确定的商办面积不缩水，杜绝出现“房企绑架政府”的情况；在商办地块出让时，尽可能提高投资方的自持比例；在楼宇开发阶段尽可能鼓励由开发商或专业运营团队统一出租的模式，最大限度避免出现因产权分散引入低端业态。