关于江北区老旧小区物业管理工作情况的报告
区住房和城乡建设局
主任、副主任、委员：
现我受区人民政府委托，向本次区人大常委会报告江北区老旧小区物业管理工作情况，请予审议。
一、老旧小区基本情况
目前，我区2000年底前交付并实施物业管理的老旧小区共27个，主要集中在中马、白沙、文教、孔浦四个城区街道。老旧小区建筑总面积约140万平方米，居民16870户，涉及物管企业19家。其中成立业委会的小区有21个，物业专项维修资金（含房改房）建账到户的小区有19个。
实施物业管理的老旧小区主要有以下几个特点：一是基础设施建设滞后且老化严重。这些老旧小区普遍建造于90年代，建设标准不高、功能配套不全，部分设施设备老化，离居民的实际需求有差距。二是居住人员年龄结构老化且流动性强。居民中老年人偏多，60岁以上老年人数平均占比为28.42%。房屋出租率高，租户人数平均占比达到27.70%。服务对象年龄老化、流动性强给小区物业管理工作带来较大难度。三是物业企业参差不齐且收费偏低。实施管理的19家物业企业，一级资质的4家，二级资质2家，三级资质12家，无资质1家，管理水平差异较大。同时，物业收费标准偏低，27个老旧小区中，低于0.6元/月/平米的无电梯小区有17个，不收费的小区3个，高于1元/平方米/月的只有6个，且都是高层或别墅。
二、工作落实情况
（一）完善工作机制，切实建立健全三级管理体系
遵循“重心下移、属地为主”的原则，2015年，我区制定出台了《宁波市江北区人民政府关于进一步加强物业管理工作的若干意见》。目前，“区、街道、社区”三级物业管理体系得到基本落实。区级层面建立区物业管理领导小组，由分管副区长担任组长，统一领导、研究部署、综合协调全区物业管理工作，落实物业管理补贴（奖励）经费和人员经费，并将街道（镇）物业管理工作纳入面上工作目标管理考核。属地街道（镇）成立了物业管理工作站，配备1-2名专（兼）职人员，负责辖区内物业管理工作的统筹协调、管理监督和业委会指导工作。今年，各街道指导大闸小区等3个老旧小区业委会完成换届选举。社区居委会将物业指导协调职能纳入社区工作职责，全面落实物业管理各项工作。
（二）加强监管力度，全面提高老旧小区服务质量
一是强化物业考核监督。2016年开始，我区在市三区中率先引入第三方测评机构对全区住宅小区开展物业服务综合考核工作，并根据小区类别（商品房、安置房、保障房、老旧小区四类）和考核成绩分别进行排名，考核成绩直接与前期招投标挂钩。例如2018年组织实施的两轮老旧小区环境整治考核，太阳村、新马小区、槐树公寓分列前三名，获得前期招投标加分的奖励。考核排名倒数的白杨小区、红梅小区、莲荷小区则被列入末尾整改名单，扣减项目经理信用分100分，并限制物管企业6个月内参加江北区前期物业管理招投标报名。2019年9月4日，我区正式印发了《江北区住宅小区物业服务项目经理考核奖励暂行办法》，为全市首创。该办法将老旧小区单独归为一类，并将老旧小区存在的乱张贴、乱停车、乱拉线等九大民生热点问题列入了考核内容。通过对项目经理考核奖励，有利于抓住物业管理服务当中关键岗位，提升小区物业服务水平。各街道（镇）根据各自实际也相继制定了对物业小区的考核办法。
二是推进信用体系建设。建立项目经理信用档案登记制度，将项目经理失信行为与企业前期招投标、评优评先挂钩，有效规范物业企业行为。2018年以来，持续对老旧小区开展动态检查，累计超过100余次，督促整改问题600余处。约谈老旧小区所涉物管企业13家，累计超过20余次，并分别发布了老旧小区物业管理区域环境卫生和垃圾分类、消防安全问题等专项通报。根据检查和整改情况，分别给予红梅小区物业项目经理信用扣分，翠东小区物管企业行业通报批评的处理。目前，两个小区经过整改，脏乱差情况得到明显改观。
三是提升从业人员素质。全面加强物业行业面上业务培训，提升物业从业人员服务意识和水平。每年围绕前期物业管理、服务品质提升、房屋安全和装修管理、电梯消防安全、垃圾分类等内容举办6次以上的专项培训。2019年联合公安部门专门对安置小区和老旧小区的保安队员开展知识及技能实操培训，40余名小区保安经考核合格后，获得保安员证书。同时推行业委会岗前培训模式，已先后在天合家园、双东坊小区开展业委会政策宣贯，提升了业委会成员和居民的法制意识。
四是创新“财”、“物”管理模式。全市率先探索建立前期物业服务费、物业保修金等物业配套资金对口银行专项账户存放制度，同时鼓励、引导业委会将小区公共收益并轨转入该银行账户，实现业委会、物管企业对小区资金的共建共管。试点对槐树公寓、锦江年华两个小区财务收支情况开展专项审计，督促相关问题整改，逐步提升小区物业资金监管力度。严格规范物业经营用房备案管理，实行“三个规定”，规定物业经营用房出租期限不得超过合同期限、规定采取公开招投标方式进行招租、规定街道（镇）对出租经营业态进行审查。所有条件符合后，给予租赁合同备案，并出具物业经营用房证明，用于承租户办理营业执照。
五是健全投诉处理机制。设置专人负责信访处理，扎实抓好各项具体信访工作的落实。2018年以来，累计处理老旧小区各类来电、来信等各类投诉件92起，完结率100%。部分投诉信访件处理实行“飞行督查”，例如怡江小区物业配套用房违规改建成群租房出租，群众反映强烈，区住建局实地查看问题点位将近20次，积极动员租户，加快清退速度，1个月内清退所有22户租户。
（三）加大补贴力度，建立政府补助扶持体系
建立老旧小区奖励补贴机制，通过近几年市、区两级财政政策扶持，对老旧小区物业管理工作起到了较好的促进作用。我市对1998年底前交付的老旧小区补贴标准为0.05元/平米/月，每年补贴费用约33万元。2008年我区制定了《宁波市江北区人民政府关于推进老旧小区基本物业服务的实施意见》，由区政府配套按3元/户/月实施补贴，并减免老旧小区内所有特困户、低保户的物业服务费。2014年，我区又制定了《进一步做好江北区旧住宅小区和低收入困难家庭物业服务费补贴有关规定》，将老旧小区补贴标准提高到6元/户/月，目前每年补贴费用约91万元。
（四）牵头环境整治，切实改善小区居住环境
按照市老旧小区环境整治工作部署，制定《江北区推进老旧小区环境整治工作实施方案》《江北区住宅小区乱张贴（乱涂写）、乱拉线专项整治行动方案》。通过开展“治五乱”、“促五修”、“查五违”专项行动，目前已累积整治乱停车10344辆、僵尸车108辆、乱种养657处、乱张贴5788处、乱拉挂833处，清理各类垃圾乱堆放5700余吨；修补破损路面181处、墙面脱落134处，修葺屋顶渗漏水1.8万平方米，疏通化粪池456处，修补绿化4.6万平方米。深入推进执法进小区，组织城管、公安、消防、住建等部门开展联合执法，对群众反映强烈、久拖未决的违法行为进行重拳整治。累计开展各类执法行动110余次，查处违反房屋安全使用行为5起、违法经营行为56起、违规倾倒大件垃圾行为236起、违规出租房屋行为98起、抓捕流浪犬60只，并对小区内乱堆放、毁绿、无证设摊、跨门经营等违法事项立案168起，其中做出处罚决定111起，罚款8.5万余元。老旧小区整体环境得到明显改善。实施老旧小区物业费三年提价计划，目前新马小区已成功从原来0.35元/平米/月的收费标准提高到0.6元/平米/月。
（五）强化党建引领，构建多方协同治理模式
配合区委组织部制定出台《关于进一步加强党建引领推进业委会和物业服务企业建设的意见》《关于全面推广党建引领社区治理“八联工作法”的实施意见》等文件，在全市率先推进党建引领社区治理。联合区委组织部举办全区社区书记党建引领住宅小区综合管理培训会，做好政策解读宣传。结合“党员进社区”活动，将党支部、党小组、党员覆盖到老旧小区整治的每个角落，以党员带动群众广泛参与，形成社区党组织领导下多方协同治理模式。如白沙街道正大花园小区发挥社区党员的红色骨干力量，挑选具有较高威信、较好群众基础和较强管理服务能力的党员群众担任“红管家”，及时反馈楼道信息，参与小区环境整治。针对老小区的“僵尸自行车”占用公共通道的问题，社区“红管家”开出治理“良方”，社区自制成共享单车，变“僵尸自行车”为免费共享。中马街道浮石社区借助社区党组织引领下的“五事五心”自治工作法，在垃圾分类、物业费上缴等“关键小事”发挥号召力，推动小区环境整治。这些行之有效的方法，下步将在全区范围内进行推广。
三、《宁波市住宅小区物业管理条例》贯彻执行情况
现行《条例》于2010年1月1日正式实施。具体贯彻落实情况如下：
（一）体制建设方面。全面落实了区、街道、社区三级管理体系。区房管处下设物业管理办公室，配备专职人员6名，负责全区物业管理活动的指导和监督管理工作。各街道（镇）设立物管站，负责协调辖区内物业管理与社区建设关系，指导业主成立业主大会等工作。社区支持和指导业主成立业主大会、业委会和依法履行自治管理职责，参与对物业企业监管，协调物业企业、业委会和业主之间的关系。
（二）业委会建设方面。全面加强对业委会监督管理，积极指导属地街道（镇）做好业主大会和业委会的筹建、改选和日常监管等工作。建立业委会备案制度，按规定出具备案证明用于业委会刻制印章。推行业委会岗前培训制度，提升业委会业务水平和履职能力。
（三）物业企业管理方面。一是规范前期物业管理工作。实施前期物业管理招投标和前期服务合用备案，建立多部门参与的前期物业管理常态化培训机制，从源头上强化对物业企业的监管。二是强化事中、事后监管，通过开展“诚信物业”和“阳光物业”建设、综合服务考评、项目经理考核、专项检查、舆论宣传等多项举措切实规范物业企业行为。
（四）物业使用和维护方面。根据市中心城区老旧小区整治改造工作领导小组《关于建立住宅小区行政执法清单制度的通知》，所有住宅小区完成执法清单上墙工作。发挥“八颗公章”作用。住建、城管、公安、消防部门协同合作，开展执法进小区工作，对小区违章搭建、毁绿种菜、违规出租等各类违法违规行为保持高压态势。规范并落实物业企业建立违规行为的巡查发现、劝阻和报告制度，积极配合执法部门开展查处，强化预防措施，将小区内的违法违规行为遏制在萌芽状态。
（五）物业管理用房和维修资金方面。严格开展物业管理用房规范设计前期审查，确保用房按照规定面积、位置配套。落实物业管理用房后期产权交接和日常使用巡查，在《条例》规定前期物业经营用房租赁合同需备案的要求上，扩大监管范围，将全区的物业管理经营用房出租合同全部纳入备案范畴。设立物业专项维修资金管理科，负责全区物业专项维修资金缴交缴存、使用、管理和监督。简化物业保修金申请使用流程，开设“绿色通道”，对小区房屋大面积渗漏水等重大民生问题，经房产商同意后，可直接申请动用。
四、存在的主要问题
（一）物业监管力量有待加强。我区三级物业管理体系建设，特别是街道物管站建设方面相比鄞州、海曙二区较为薄弱。主要表现为街道（镇）物管站缺少财政经费保障，人员多为兼职，业务能力和专业水平都还有所欠缺，造成监管力量不足，尚未有效发挥属地监管的主体作用。
（二）物业服务水平有待提升。一是物业企业服务水平有待提高。部分老旧小区“管”的特征比较明显，服务意识还较为淡薄，重经营，轻服务，质价不符的情况仍然存在。二是偏低的老旧小区物业收费标准客观上造成了现阶段物业服务与居民群众对美好生活的希望仍有差距。虽然我市出台了老旧住宅小区物业服务最低收费和服务的参照标准，但在实际操作还普遍面临居民不愿提高收费标准的难题。
（三）业委会建设有待规范。虽然大部分老旧小区成立了业委会，但由于物业矛盾多发、情况复杂、业委会成员专业知识缺乏、居民诉求多样化等因素，业主自治组织发挥作用十分有限。尤其是在集中民意决策小区事务、调解物业纠纷、推进民主协商机制、宣传法律法规方面，业委会往往力不从心，不作为、乱作为时有发生。
（四）小区环境问题有待破解。由于老旧小区居住人群多为弱势群体，且出租房比例高、人员流动性强、老年人多，物管意识较为淡薄，小区乱搭乱建、毁绿种菜、饲养家禽、群居群租、跨门经营等违法违规现象和楼道堆放杂物、垃圾乱堆放、乱拉挂等“脏乱差”现象多发，居民反映强烈。
（五）执法进小区机制有待完善。物业管理涉及公安、环保、城管、消防等多个职能部门。在实际工作推进过程中，部分行政管理资源还缺乏有效整合，部门之间的衔接配合、协调还存在一定困难，共同参与小区管理、执法进小区力度还需进一步加强。
五、下一步工作计划
接下来，我区将以解决群众反映强烈、影响小区和谐稳定的突出问题为突破口，坚持依法行政、市场运作、自治管理的发展方向，在体制机制建设、企业监管、业委会指导等多方面聚焦发力，做好实事，做实制度，做强基层，不断提高老旧小区物业管理服务居民满意度。
（一）着力优化物业管理体制机制。根据“条块结合、属地管理”的原则，继续优化深化区、街道（镇）、社区三级物业管理体系。加强依法行政，切实履行各级物业管理职责，落实各项任务。进一步推动物业管理重心下移，加强街道（镇）物管站建设，充实监管力量，确保人员、经费得到落实，有效履行属地日常组织协调、业务指导和监督考核等职责。
（二）着力强化物业企业监管力度。 一是实施项目经理考核暂行办法，建立健全项目经理日常动态管理和考核评价机制，对在化解住宅小区民生难点、痛点、盲点等重点工作上有突出表现的项目经理实施奖励。二是推动“诚信物业”建设，制定江北区物业企业红黑名单管理办法，结合项目经理信用档案制度，全面规范物业企业行为，促进行业健康有序发展。
（三）着力规范业委会日常运行。强化党建引领，全面推广党建引领社区治理“八联工作法”，加大对业委会履职、自治等方面的监督力度，构建社区党组织领导下的多方参与治理体系，共同解决老旧小区物业管理中难点、痛点问题。推进业委会成员就任培训制度和庄桥街道三和嘉园业委会培训基地建设，采用业委会就任培训和在岗定期集中培训相结合的形式，全覆盖提升业委会成员的政策法规意识和业务水平。
（四）着力攻坚老旧小区环境整治。继续深入推进老旧小区面上环境整治，大力开展“治五乱”、“促五修”、“查五违”专项行动，结合老旧小区改造、执法进小区等工作，积极破解乱张贴、乱堆放等民生顽疾问题。全面落实老旧小区最低物业服务费提价工作，争取三年内完成所有老旧小区的调价目标，形成物业服务价优质优的良好局面。
