关于江北区老旧小区改造工作开展情况的报告

江北区住房和城乡建设局

主任、副主任、委员：

　　我受区人民政府委托，现就江北区老旧小区改造工作开展情况报告如下：

　　一、基本概况

　　2017年底，宁波被列为全国15个老旧小区改造试点城市之一，宁波市老旧小区改造的试点征程随之开启。2018至2019年，我区共对贝家边等9个小区实施了改造，总改造面积34.3万平方米，直接受益居民3630户。贝家边小区作为典型案例登上了《人民日报》，正大花园、槐树公寓两个小区入选浙江省2019年老旧住宅区改造样板工程。2019年9月，在中组部和住建部举办“全国城镇老旧小区改造和生活垃圾分类工作分类培训会”，我区老旧小区改造工作作经验交流，贝家边等小区成入选现场示范点，“党建+共建”的改造模式受到广泛关注和好评。

　　今年我区根据前期排摸制定了老旧小区改造三年行动方案（2020-2022年），包括73个小区，涉及7个街道（镇），房屋1744幢，总建筑面积427万平方米，涉及居民46979户，初测资金8.3亿。其中，2020年将改造老旧小区16个，包括4个非成片住宅小区改造项目，涉及6个街道（镇），改造房屋682幢，总建筑面积147万平方米，涉及居民1.88万户，总投约2.44亿。目前16个小区已全部开工，除双东坊小区计划于12月底前完工外，其余15个小区均计划在11月底前完工。

　　二、工作落实情况

　　今年是我区老旧小区改造三年计划的第一年，在总结前期经验的基础上，我局加强统筹谋划、多措并举，努力克服新冠肺炎疫情影响，老旧小区改造工作总体按照预期推进，具体情况如下：

　　（一）加强顶层设计，坚持问计于民。为规范推进老旧小区改造工作，今年5月8日我区在全市率先印发三年行动方案，并成立江北区老旧小区改造工作领导小组。在方案中：一是强化“共同缔造”理念。积极引导业主和社会力量共同出资参与城镇老旧小区改造，出资总额不少于总投的5%。并且搭建居民沟通平台，建立社区居民共建共治模式，在方案设计阶段之前，各街道通过与社区、业委会、物业以座谈会、第三方征询改造意见等多形式、多时段的交流，征集居民关切的内容。在方案设计阶段，街道、社区、设计单位根据居民意见，通过现场踏勘与居民交流、方案讨论会等多种方式，再次听取各方意见和建议。在此基础上，街道党政主要领导带队分批调研，反复修改方案。充分激发了居民“主人翁”意识，通过党建引领营造出全员参与支持的良好氛围。二是谋划长效管理措施。在小区初步方案设计时，要求同步考虑长效管理方案。没有物业的要求引进物业，有物业公司的进行提标提价，并起草《江北区老旧小区改造后物业提标补助资金管理办法》。今年改造的16个小区中，除3个零星住宅片区和绿梅小区外，同步指导无业委会小区成立业委会。改造结束后，双东坊小区拟从0.15元/平方月提价至0.3元-0.45元/平方月。三是规范改造档案管理。规范档案管理，留存历史韵味，在今年改造过程中，我区结合上海、杭州等地的一些档案管理经验，首次将声像档案作为改造档案的一部分列入归档要求，以声像为主、并辅以文字说明留下小区改造的历史记录。

　　（二）拓宽资金渠道，成功申报首批全国老旧小区改造专项债。积极拓宽老旧小区改造资金的筹集渠道，除居民自筹的5%外，年初就完成2020年度16个项目的专项债整体打包立项，按照改造预算总投60%的比例，向财政部申请专项债1.4亿。经区城投、区财政、区发改局的共同努力，3月顺利通过专项债审批，成为全省第一批成功申报专项债的老旧小区改造项目。1.4亿专项债资金已于5月全部到位。同时，对2000年以前的10个改造小区积极申请中央财政补助。

　　（三）简化前期流程，压缩招投标时间早日开工。多部门联动，多管齐下，合理简化前期流程，助推小区改造工程尽早开工。一是合理简化招投标流程。年初区政府以专题会议形式明确“单项合同估算价在100万元人民币以下的勘察、设计、监理服务项目，经各街道（镇）班子会议集体讨论决定后，可采用直接委托方式确定”。设计委托时间就此节约近一个月。管线改造也通过区老旧办发文形式明确在规模以下的，也可以通过上述方式直接委托。二是并联提供多种招标方式。老旧小区改造项目多且杂，需反复汲取居民意见。为确保施工项目的质量管控，项目维稳，我区对于涉及范围广、改造内容多的改造项目，规定各街道可综合考虑改造内容及小区居民情况，通过一事一议的方式确定是否采用评定分离方式进行施工招标。今年有6个小区采用评定分离的形式进行招标。三是缩短招标文件审核时间，优先安排开标时间。把原先审核招标文件2-3天的时间，压缩到材料送达当天。同时，开通老旧小区改造开标绿色通道，全区多部门通力协作，利用双休日进行开标。在今年的16个小区中，共有5个小区在双休日开标，其他小区也优先安排开标，为后期项目建设抢抓了宝贵时间。四是简化材料，加快施工许可证申领进度。通过制定统一范本、合理简化资料、提前准备等方式，规范高效推进施工许可证申领进度，各街道（镇）在收到中标通知书当天即可完成施工合同签订、施工许可证申领，实现无缝衔接，又缩短7到10天时间。同时，提前做好质监申报材料整理，做到建设工程质量监督手续与施工许可证申领同步。

　　（四）做好统筹协调，形成上下共同推进的工作合力。一是加强规范指引。根据上级相关文件，结合我区实际，区老旧办已下发考核办法、改造项目库、工作要点、电梯加装方案、声像档案归档规定5个指导性文件，为街道（镇）开展老旧小区工作及时提供政策支持及相关指导。二是营造宣传氛围。通过新闻媒体报道、印制宣传册、悬挂横幅、召开居民意见讨论会等多种形式，宣传老旧小区改造政策、共同缔造理念，为改造工作创造了良好氛围。各街道组织的业主现场讨论会34次，现场宣传9次。三是开展现场调研。市、区领导均高度重视，裘东耀市长、沈敏副市长专程来我区实地调研；丁晓芳书记、傅贵荣区长、郑铭钧副区长多次召开推进会和实地调研会，了解工程前期实施过程中遇到的困难。四是多层次听取意见。参与各街道方案会审会议、人大夜聊、方案居民见面会等方式与居民面对面交流，广泛听取民意。郑铭钧副区长逐个听取各小区的改造方案。并邀请市住建局老旧办、公安、城管、体育等多部门参与老旧小区改造方案会审，广泛吸纳各方意见。五是上下协调沟通。积极对接市级部门，绿梅危房解危工作纳入改造将同步进行；与区财政、区发改、区审计、区经信、区建招办、区审管办等部门沟通，明确小区改造资金流转渠道、业主资金组成及使用办法；落实设计师进小区、规划师进社区制度；走访对接国家电网江北分局、华数等运营商，强电线路入地与小区改造同步实施。

　　（五）同步推进项目，力争实现“最多改一次”。在今年的小区改造中纳入了主干道整治、“雪亮工程”、电梯加装、污水零直排、智慧停车等其他项目，结合老旧小区改造同步实施，减少施工扰民。如，日湖家园一期老旧小区改造工作结合结合人民路主干道整治工程，并试点智慧停车项目；方案初步设计阶段，与公安部门积极对接，使每个小区在改造时同步满足雪亮工程基本要求；在改造小区中尽力挖掘热点，结合小区改造座谈会宣传电梯加装政策；洪塘3个小区结合旧改进行造污水零直排改造，既解决了资金问题，又减少了扰民。

　　（六）做细项目管理，积极化解群众矛盾。按照“文明、高效、规范”原则，切实降低改造过程中的影响，化解群众矛盾，把好事办成，实事办好。一是打造试点样板。在全面进场施工前，选取具有代表性的区域先行试点，邀请居民进行监督验收，及早发现问题、解决问题、改进方案，提高群众满意度。如在双东坊小区的改造中，除在宣传窗内设置效果图进行长期宣传外，率先启动三个楼道的防盗门试点安装和主题公园“偕老园”改造，看到样板区后，居民改造意愿率从原来的60%上升至86.2%，并根据居民意见将亮面防盗门进行了哑光改造。 二是接受群众监督。每个改造小区都设立了现场协调小组，明确一名街道领导、一名现场管理员和一名专班联络人。主动邀请人大代表、政协委员和居民代表担任“群众质监员”，对工程进展和工程质量有疑问的，施工单位和监理单位要限期答复。如洪塘街道逸嘉社区聘请了12名居民代表监督员，并颁发聘书，与街道、社区、物业、总包单位、监理单位组成工作群，代表提出的施工欠细致、工地欠整洁等问题都得到了快速有效解决。三是及时化解矛盾。服务群众无小事。在施工过程中，通过调整施工工序、主动提供服务等手段降低施工对小区居民正常居住、停车等的影响，化解可能产生的矛盾。如在逸嘉北区改造施工整体部署时，充分考虑小区施工面有限，合理编排６个施工片区，整体由北往南的施工顺序，按照总进度控制每周的施工节奏，做到流水施工。改造过程中对局部线路造成影响时，双东坊小区的工作人员会挨家挨户地事先通知，线路恢复时又第一时间告知，居民均表示了理解和支持。

　　三、存在问题

　　（一）共同缔造的美好愿景与居民出资意愿率低的矛盾。“共同缔造”不小于总投的5%的出资模式，不仅是2018年、2019年政策的延续，也是区别于市级文件的主要不同点。但在实际操作中，虽然出资方式可有多种选择，但居民出资意愿率低、收缴难的问题仍普遍存在。

　　（二）居民对改造要求与实际改造经费之间的矛盾。今年全区改造的平均单价为165元/平方米。通过信访件、群众意愿反馈以及人大政协提议的反映来看，目前改造单价还无法完全满足居民的改造需求，只能选择最紧要的项目进行改造。

　　（三）改造工程量大、不定因素多与目标时间之间的矛盾。今年因疫情原因开工时间延后，再加上施工期间可能遇到的台风、汛期等不定因素影响，改造工期时间紧张。且在居民小区内施工需保障居民基本出行和生活需求，施工必须分时分区，根据11月底完工的既定要求，难度很大。

　　四、下步工作

　　老旧小区改造工作是顺应群众期盼、改善居住条件的一项系统工程，既有利于改善居民生活环境、提升城市品质，也有利于培育市场、拓展内需，我局将继续牵好头，统筹全区改造工作，会同各部门和街道（镇）把各项工作做得更细、更实、更好。

　　（一）抓党建引领、共同缔造。施工进场后即成立以社区党组织为核心，业主委员会、物业企业和全体业主共同参与的小区现场沟通协调小组。推进业委会、楼道长党建有效覆盖，充分发动群众参与热情，激发群众的积极性、参与性和创造性。

　　（二）抓规范施工、文明施工。在施工进场前要做到提前告知，及时沟通解决，将对居民生活的影响程度降到最低。严格按照工程规范做好各项施工，按照年度工作目标、时间节点落实工程进度，在确保安全的前提下既抓质量，又保进度。同步推进电梯加装及雨污分流工作，按照年底前完成18部电梯加装的考核目标，加快推进速度和力度。

　　（三）抓基层自治、长效管理。推动小区基层自治，促进业主委员会正常履职，维护全体业主的合法权益。积极引入专业化物业管理，落实改造后小区基础设施设备的维修养护与管理职责。实施好最低物业费调价，建立与物业服务水平挂钩的动态调价机制，推进物业服务优质优价、质价相符。不断强化公共收益管理，盘活小区资源，增加小区“造血功能”。

　　（四）抓挖掘亮点、打造样板。按照“一街道一样板、一小区一亮点”的要求，做深做实做细小区改造，因地制宜，充分挖掘各小区改造特色。注重文化元素在改造中的提升和渗透，增强群众的归属感和自豪感，如绿梅小区作为原海洋渔业公司的宿舍楼，就主推“海洋元素”；红梅小区根据小区名称集中打造“梅花文化园”。

　　（五）抓精心谋划、做实前期。按照《江北区城镇老旧小区改造三年行动方案》要求，初步拟定2021年度改造计划，为明年的改造工作赢得时间、扎牢基础。各街道（镇）在项目库中选择改造意愿高的小区列入明年改造计划，明确小区改造清单、改造资金概算、业主共同缔造资金出资来源及收缴计划及改造后长效管理方案。同时根据小区实际情况和居民改造意愿，动态调整项目库，确保符合条件意愿强烈的小区纳入改造计划。

　　报告完毕，请予审议。

附件1：

2018年-2019年改造小区一览表

附件2：

2020年改造小区情况一览表

附件3：

2021年改造小区情况一览表